存量房贷利率能不可降、能降些许？多家银行恢复热门问题

存量房贷利率能不可降、能降些许？多家银行恢复热门问题

发布日期：2023-09-14 11:53 点击次数：149

跟着8月31日央行、国度金融监督处理总局发布《对于裁减存量首套住房贷款利率量度事项的见知》（下称《见知》），存量首套房贷利率颐养若何落地备受见谅。

颐养后的房贷利率水平，基于“在贷款商场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款披发时所在城市首套住房交易性个东谈主住房贷款利率计谋下限”的条件要求，借款东谈主与交易银行之间仍有较大自主协商空间，最终颐养决策主要取决于银行。

限度9月5日，针对存量房贷颐养领域、颐养幅度等商场见谅的问题，已有工商银行、成就银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行，以及中信银行、招商银行、光大银行、祯祥银行、紫金农商行等部分股份行、中小行以问答面目进行初步答疑。第一财经就其中遑急问题作念了总结和梳理。

一、哪些房贷不错且有必要颐养？

证据《见知》，存量首套住房交易性个东谈主住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已披发的和已坚贞条约但未披发的首套住房交易性个东谈主住房贷款，或借款东谈主骨子住房情况顺应所在城市首套住房步履的其他存量住房交易性个东谈主住房贷款。

证据工商银行、中信银行解释，进行存量房贷利率颐养的贷款需要同期顺应以下基本条件：

1.属于交易性个东谈主住房贷款；

2.2023年8月31日前也曾披发的，或者已坚贞条约但未披发；

3.贷款披发时本质首套住房贷款利率计谋，或现时骨子住房情况顺应所在城市首套住房步履；

4.贷款披发利率高于贷款披发时点所在城市房贷利率计谋下限。

二、哪些存量首套房贷不在颐养领域内？

对于组合贷款中的交易性个东谈主住房贷款，工商银行暗意，顺应条件的可单独颐养利率水平。对于住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、交易用房贷款，成就银行强调，此类不在本次颐养领域内。

多家银行还提到了首套个东谈主交易性住房贷款存在拖欠、成为不良贷款的情形。成就银行暗意，顺应颐养领域但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不颐养，还清拖欠（本息）后不错颐养。

中信银行则强调，2023年8月后披发的房贷不顺应前述基本条件2，故不在本次颐养领域内。

三、若何确定是否属于首套房贷？存量二套房贷所在城市“认房不认贷”之后能否颐养？

若何确定是否为首套住房贷款？中国银行指示，借款东谈主不错查阅贷款办理时提供的房屋套数等相干发挥材料。

对于《见知》中明确的“借款东谈主骨子住房情况顺应所在城市首套住房步履的其他存量住房交易性个东谈主住房贷款”，所在城市的首套住房步履是关节。

最近几年，跟着因城施策抵制深刻，不少城市对首套房的认定步履也发生较大变化，其中影响较大的计谋包括“认房不认贷”等。尤其在8月18日三部门连合髻文，明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”器用箱后，已有武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等多地落实本质，北京、上海、广州、深圳四个一线城市也统统官宣落地。

所谓“认房不认贷”，与“认房又认贷”相对，是指交易银行在确定住房贷款比例、利率时，只按照家庭名下是否有房来认定，而不沟通购房家庭是否有住房贷款记载。“认房不认贷”之后，两类房贷将由二套被从头认定为首套：一是外乡外地有过贷款记载又在土产货买房的贷款，二是土产货“卖一买一”时作念的房贷，购房者的首付比例、房贷利率频频会因此大幅裁减（证据不同城市情况）。

多家银行明确，二套房贷款不在本次颐养领域，但“认房不认贷”后被认定为首套房的存量个东谈主交易性住房贷款，顺应颐养领域。如后续借款东谈主所在城市更新“认房”“认贷”计谋，可证据最新计谋要求提交利率调苦求。

成就银行例如称，如果借款东谈主贷款购买本套住房时，家庭莫得其他住房，因其时“认房又认贷”计谋导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但面前所在地区已本质“认房不认贷”计谋，本次不错按首套本质。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯独住房，但后期通过往复等步地出售了其他住房，本住房成为家庭唯独住房且当地已本质“认房不认贷”计谋的，本次不错按首套本质。

多家银行指示，首套房贷款客户无需提供相干材料，但顺应上述情形的二套房贷借款东谈主，需要提供相应的发挥材料，比如当地房屋处理部门出具的房屋套数查询发挥等，具体经过按照后续操作领导进行。无法说明是否为首套房的，可究诘贷款承办机构。

四、颐养后房贷利率能降到什么水平？

证据《见知》，自9月25日起，存量首套住房交易性个东谈主住房贷款的借款东谈主可向承贷金融机构提议苦求，由该金融机构新披发贷款置换存量首套住房交易性个东谈主住房贷款，或协商变更条约商定的利率水平。新披发贷款/协商变更后的利率水平，由金融机构与借款东谈主自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款披发时所在城市首套住房交易性个东谈主住房贷款利率计谋下限。

面前，世界31个省份的首套住房交易性个东谈主住房贷款利率计谋下限情况，均已在央行各分支机构公布，购房者可登录央行各地分行官网查询。（详见报谈：31地首套房贷利率下限统统出炉！认房不认贷后，哪些城市颐养空间更大？）

成就银行、农业银行等多家银行解释称，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次颐养不波及LPR，主如果颐养加减点。

记者瞩目到，成就银行、中国银行等银行均以颐养后本质水平/贷款披发时房屋所在城市首套住房贷款利率计谋下限为“LPR+10BP”例如。以成就银活动例，该行假定，借款东谈主当今的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，对应贷款利率即LPR+90BP。若按量度法则，假定该借款东谈主存量首套住房贷款利率下调后本质的水平为LPR+10BP，其房贷利率会下调80BP，从当今的5.1%颐养到4.3%。

五、有待明确的问题：LPR转变前利率下限若何确定？阶段性取消利率下限若何处理？

总体来看，存量首套个东谈主交易性住房贷款主要分为三种情况：

1.存量贷款在2019年10月LPR转变之后披发，且贷款条约商定的LPR加点数极端披发时利率下限计谋对应的加点数；

2.存量贷款在2019年10月之前披发，借款东谈主在订价基准调节时选择固定利率，且该固定利率高于披发时利率下限；

3.存量贷款在2019年10月之前披发，借款东谈主在订价基准调节时选择锚定LPR。

第一种情况较为明确，存不才气空间，且打算较为简便。对于第二种情况，光大银行明确，固定利率客户不错向该行苦求裁减首套房贷利率，且颐养后利率类型仍为固定利率。

对于第三种情况，因为此类贷款的披发时利率下限认定尚需银行说明。有银行业磋商东谈主士对记者，沟通到LPR转变前房贷利率下限汲取基准利率按比例高下浮动的步地，与订价基准调节后的加点面目需要换算，具体颐养空间取决于两边协商完毕，随机率会按照LPR（+0BP）本质。

从央行各分支机构裸露的首套房贷利率下限情况来看，广泛仅公布了2019年10月LPR转变之后的利率下限计谋，唯独上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少数地区裸露了2019年10月之前的利率下限情况，其中上海2019年10月前首套房贷利率下限为基准利率9折，深圳、湖北为基准利率的7折。

此外，旧年以来，跟着央行、原银保监会阶段性颐养辞别化住房信贷计谋，随后建立新披发首套房贷利率计谋动态颐养机制，不少地区阶段性取消了新披发首套住房贷款利率下限，比如湖北、安徽、广东、黑龙江等地均有城市在2022年10月以来持续阶段性取消下限。

对于在取消利率下限时披发的首套存量房贷若何颐养，仍需要银行进一步明确。对于具体颐养空间，多家银行暗意，将在《见知》要求的计谋空间内，充分沟通匹夫诉求，保险客户权益，进行颐养。

六、选择哪种颐养步地？两种步地有何互异？

对于“新披发贷款置换”“协商变更条约利率”，工商银行解释称，前者是指由原贷款承贷银行新披发一笔贷款，借款东谈主使用这笔贷款置换存量首套房贷；后者是指由假贷两边通过坚贞补充条目等步地，协商裁减贷款条约商定的利率水平。

工商银行进一步暗意，对于借款东谈主而言，由于也曾明确颐养后的利率水平需顺应原贷款披发时当地房贷利率计谋下限，两种步地颐养完毕无知晓区别。沟通到借款东谈主操作的便利性，该即将主要汲取变更条约利率的步地。农业银行也作出同样恢复。

七、此前房贷利息能否返还？提前还贷的能否下调？

在《见知》发布前也曾支付的、高于颐养后利率水平的房贷利息，借款东谈主能否要求银行返还？对此，工商银行明确，这次存量房贷利率颐养不溯及既往。

对于已承办理提前还款的，农业银行暗意，要离别两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率颐养。如有剩余本金尚未归赵的，顺应《见知》条件的，可进行利率下调。二是已提议提前还款苦求、但尚未完成扣款的，客户可证据自己需要撒销提前还款苦求，但凡顺应《见知》条件的，纳入这次颐养领域。

八、什么时候不错办理？

证据《见知》，存量房贷利率的颐养苦求将从9月25日起启动。多家银行暗意，面前正攥紧进行准备职责，确保按央行要求该日历可提供行状/接受苦求，后续推崇将实时在官网、官方微信公众号、网点等渠谈进行公告，具体申办时间以公告为准。

从各银行的恢复来看，相干准备职责波及操作详情的制定、条约文本和系统研发等职责，存量房贷利率颐养可通过线上和线下网点等全渠谈进行，包括查询和苦求等。

农业银行暗意，但凡顺应《见知》条件的客户，在9月25日受理苦求后，该行会在最短时间内法度完成利率订价颐养职责。中国银行则明确，存量房贷在颐养完成后的次日将按照裁减后的贷款利率本质。

在上述银行发布详备问题答疑之前，多家银行也曾发布对于存量房贷颐养事项的见知，不外多为国有大行和股份行。近日，越来越多的中小银行持续发布相干见知，包括城商行、农商行等，还有部分地点政府政务部门发布相干见知和问答。

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